Z hypotéky nemusíte mať automaticky paniku

Napísal Michal Krajčír 21. máj 2023

Stačí ak sa budete držať týchto rád a zvýšite si svoje hypotekárne skóre. Hypotéka môže niekomu neznalému spôsobovať stres a paniku. Vyznať sa v situácii na trhu s nehnuteľnosťami totiž vyžaduje pre záujemcov o vlastné bývanie hlbšiu znalosť finančného trhu ako takého.

freepik_190523

Do toho spadá aj mnoho faktorov, podľa ktorých určujú banky hypotekárne skóre žiadateľov. Parametre, ktoré v tomto procese rozhodujú sú nielen násobok ich ročného príjmu (DTI - pomer dlhu k príjmom), ale tiež maximálna výška mesačnej splátky vzhľadom na výšku ich existujúcich finančných záväzkov (DSTI - výška dlhovej služby k príjmom žiadateľov). Ako aj na základe týchto dát zvýšiť svoje kreditné skóre a pravdepodobnosť získania výhodnej hypotéky? Vďaka zaručeným radám od hypotekárneho experta Martina Vacha z Moneyhoon viac nemusíte tápať.

1. Príjem rozhoduje

Určite pre vás nie je žiadna novinka, že čím vyšší príjem tým lepšie. Súvisí to s tzv. úverovou angažovanosťou a ukazovateľom DTI (Debt to Income), ktorý je násobkom ročného príjmu. Štandardne DTI je 8, čo je 8 násobok ročného príjmu žiadateľa. To predstavuje pri príjme 2.000€ maximálnu úverovú angažovanosť 196.000€. Najvyššie možné dosiahnuteľné DTI je 9 a môže ho získať maximálne 5% mladých žiadateľov. Čím je klient mladší, tým lepšiu úverovú angažovanosť spravidla má. Okrem splatnosti na 30 rokov tak majú mladší žiadatelia šancu získať na vysnenú nehnuteľnosť viac peňazí. Môžete zvýšiť svoje hypotekárne skóre tým, že budete dlhodobo plniť všetky svoje finančné záväzky a budete mať viac rokov platobnej histórie. Banky zvyčajne preferujú dlhodobých a stabilných zákazníkov, pretože takéto osoby majú väčšiu pravdepodobnosť, že budú splácať svoje úvery včas.

2. Premýšľajte dva kroky dopredu

DSTI (Debt Service to Income) je parameter určujúci aká môže byť maximálna výška mesačnej splátky k výške príjmov. Hypotekárne skóre teda závisí od existujúcich platobných záväzkov, ako sú úvery, lízing, či alimenty. Medzi záväzky sa počíta aj povolené prečerpanie a kreditná karta, a to aj v prípade, že nie sú využívané. V praxi to zvyčajne znamená, že ak je limit kreditnej karty 2.000€, počíta sa to ako záväzok s mesačnou splátkou vo výške 100€. Klientom môže pomôcť tieto finančné produkty pred podaním žiadosti o hypotekárny úver zrušiť alebo znížiť limity pre jednotlivé produkty. Malý tip je tiež označiť pri podaní žiadosti existujúce záväzky za tie, ktoré budú vyplatené pred čerpaním hypotéky. Samozrejme, podmienkou banky následne bude splatenie záväzkov pred čerpaním hypotéky. Vyplatí sa tiež upraviť výšku limitov na kreditnej karte. Ak máte totiž  na svojom účte vysoký limit, ale malý zostatok, banky to môžu interpretovať ako vysoké riziko. Zníženie alebo zrušenie limitov kariet, ktoré nepoužívate, či úprava zostatkov, môže pomôcť zlepšiť vaše hypotekárne skóre.

3. Berte do úvahy svoj stress faktor

Premýšľali ste čo sa stane s hypotékou, ak váš príjem klesne, úrok stúpne, alebo sa stane nejaká nečakaná udalosť, pre ktorú bude jej splácanie ohrozené? Presne tak totiž k tomu pristupuje aj banka. A to prostredníctvom stres skóringu, ktorý  je simuláciou záťažového testu. Je jedným z najčastejších parametrov, ktoré pri súčasných sadzbách znižujú maximálnu výšku hypotéky, na ktorú klienti dosiahnu. Obzvlášť sa to týka ľudí s nižším príjmom, alebo vyššou úverovou angažovanosťou a v neposlednom rade klientov, ktorých doba splatnosti z dôvodu veku neumožní nastaviť si splatnosť na viac ako 30 rokov. Ak má klient viac typov príjmov má zmysel obísť všetky banky a hľadať pre svoje hypotekárne skóre najvýhodnejšiu ponuku. K tomu môže poslúžiť aj inteligentný digitálny nástroj Moneyhoon, vďaka ktorému je možné preveriť možnosti hypotéky na základe finančnej situácie žiadateľa priamo na mieru a online.

4. Nenechávejte rozhodnutie na poslednú chvíľu

S postupujúcim vekom je získať hypotekárny úver čoraz problematickejšie. Pri žiadateľoch, ktorí majú viac ako 40 rokov sa totiž za každý rok presahujúci dobu splatnosti znižuje  DTI  o 0,25 %. Vyšší vek je teda niečo, čo situáciu komplikuje. Hranicou je dosiahnutý vek 65 rokov do ktorého sa  maximálna výška úverovej angažovanosti nemení. Nevýhodou doby splatnosti nad 65 je, že ak by si žiadateľ čo i len o jeden rok predĺžil dobu splatnosti, DTI je znížené o toľko bodov, koľko rokov naviac má. Ak má napríklad 44 rokov, DTI by bolo znížené na 7 aj keby si dobu splatnosti predĺžil do 66 a nie do 69 rokov. Pomôcť klientom tak môže v niektorých prípadoch ponechať dobu splatnosti do 65 rokov, za cenu vyššej splátky a neskôr hypotéku refinancovať, pretože na refinančné hypotéky sa limit DTI vo vzťahu k veku nevzťahuje.

5. Na záver zvážte aj ostatné parametre

Možno ste sa nikdy nezamýšľali nad tým, aké všetky parametre sa berú v prípade žiadosti o hypotéku do úvahy. Môžu to byť nielen vyššie uvedené, ako výška príjmu, ale aj jeho zdroj a oblasť v ktorej pracujete. Sú odvetvia, ktoré patria medzi rizikové a klient môže mať  problém hypotéku získať aj pri dobrom príjme. Obecne ak je práca, ktorú klient vykonáva odborná a ťažko nahraditeľná je vždy lepšie akceptovaná, ako tie ktoré vykazujú vyššiu mieru fluktuácie. Podstatná je rovnako dĺžka trvania posledného zamestnania, či dĺžka doby podnikania a najvyššie dosiahnuté vzdelanie. Potom sú to parametre ako výška vlastných finančných zdrojov, či dodatočné zabezpečenie – banky majú možnosť poskytnúť iba 5% úverov do 90% z hodnoty nehnuteľnosti, preto je preferované financovanie do 80% z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti. Do úvahy sa však berie aj typ nehnuteľnosti, lokalita v ktorej je umiestnená a jej predpokladaná hodnota. Banka totiž poskytnutím peňazí znáša riziko z prípadného nesplácania a zaujíma ju, či by v tom najhoršom prípade bolo možné nehnuteľnosť predať. Odporúčaním pre klienta, tak môže byť urobiť si menší prieskum a zamerať sa na nehnuteľnosti, ktoré v danej lokalite bude možné predať bez výraznej straty a v tom najhoršom prípade realizoval predaj skôr, ako nebude schopný hypotéku splácať.

Zdroj foto: Freepik

1 Komentár

Napísať komentár

Uistite sa, že všetky požadované (*) polia ste vyplnili. HTML kód nie je povolený.