Vytlačiť túto stránku

Pri refinancovaní hypotéky nejde len o nižší úrok

Napísal FinGo.sk 11. október 2021

Ďalšia banka na trhu prišla s kampaňou na rekordne lacnú hypotéku a aj vďaka lákavým nízkym úrokovým sadzbám Slováci vo veľkom refinancujú aj svoje staršie úvery. Ale nie vždy sa im to oplatí tak ako si myslia.

fingo_111021

„Refinancovanie úverov je v tomto roku v kurze aj vďaka pandémii. Ľudia môžu vďaka prenosu hypotéky mesačne ušetriť nemalé peniaze, ale tento krok si treba dobre prerátať, keďže býva spojený s viacerými poplatkami. Najvyšší je poplatok za predčasné splatenie úveru, ktorý nedávno začala preplácať ďalšia banka,” uviedla riaditeľka pre úvery vo FinGO.sk Eva Šablová. No sú aj ďalšie poplatky, ktoré si klienti často neuvedomujú a nový úver im môžu predražiť.

Rekordne nízke úrokové sadzby, ktoré sa začínajú od 0,365 %, sú pre ľudí so staršou hypotékou veľmi lákavé. Často sa pýtajú, či sa im oplatí refinancovať napríklad svoju hypotéku s úrokom 1,5 % či dokonca 1 %. „Refinancovanie môže byť veľmi zaujímavé aj pri malom rozdiele medzi pôvodnou a novou úrokovou sadzbou. Štandardne je odporúčaný rozdiel okolo 0,5 % oproti pôvodnej úrokovej sadzbe, ale ak vám nová banka preplatí poplatok za predčasné splatenie úveru, úsporu môžete dosiahnuť aj pri nižšom rozdiele, teda len pár desatín percenta v úroku. Samozrejme záleží to aj od výšky hypotéky. Rozdiel 0,5 % môže pri úvere 150 000 eur predstavovať viac ako 30 eur, avšak ak máte zostatok úveru 40 000 eur, úspora v mesačnej splátke nemusí byť ani 10 eur,” hovorí Eva Šablová, riaditeľka pre úvery v spoločnosti FinGO.sk. 

Úroky však neklesajú len pri hypotékach, ale aj pri spotrebných úveroch niektorých bánk. Pri nich v súčasnosti úroky začínajú od 3,65 % a väčšinou platí, že ak si klient prenesie do banky starší úver z inej banky, dostane nižšiu úrokovú sadzbu ako pri štandardnej novej pôžičke.

Nezabudnite aj na poplatky 

Odborníčka však zároveň upozorňuje, že úroková sadzba nie je to jediné, čo rozhoduje o výhodnosti refinancovania úverov. „Refinancovanie hypotéky sa oplatí vtedy, ak po zohľadnení všetkých jednorazových nákladov ako je znalecký posudok, kolok na katastri či poplatok za predčasné splatenie úveru dosiahnete na mesačnej splátke úsporu, respektíve znížite celkové preplatenie úveru. Nestačí však porovnať len úrokovú sadzbu, ale aj poplatky za využívanie ďalších produktov, ktoré zväčša bývajú na najnižšie úroky naviazané. Všetky tieto poplatky tvoria pre klienta ďalšie náklady navyše,” pripomína.  

Môže ísť napríklad aj o poplatok za povinné poistenie úveru v banke, poistenie nehnuteľnosti alebo mesačný poplatok za vedenie účtu v novej banke. „Refinancovanie sa musí posúdiť oveľa komplexnejšie, aj vzhľadom na prípadný presun účtu a celého platobného styku do inej banky. Aby klient napríklad zbytočne neplatil poplatky za dva účty len kvôli tomu, že refinancovaním hypotéky ušetrí na mesačnej splátke 15 eur. Toľko ho ale budú stáť aj tieto účty,” opisuje Šablová. 

Dôvodom môže byť aj účet bez poplatku či dlhšia fixácia

Dôvody na refinancovanie hypotéky môžu byť rôzne. Rozhodnutie kedy a ako refinancovať napríklad závisí aj od výšky pôvodnej hypotéky a takisto od individuálnych preferencií každého klienta. „Klienti sa prenosom hypotéky častokrát zbavia zbytočných poplatkov za vedenie účtu alebo predraženého poistenia. Banky totiž nemalé peniaze vyberú aj na poplatkoch za účet a pokiaľ klient v novej banke môže získať bezplatné vedenie účtu, je to ďalší dôvod na zmenu banky. Takisto môže byť dôvodom aj možná dlhšia fixácia hypotéky, ktorá sa pri súčasných nízkych úrokoch klientom postará o nemennú splátku napríklad až na 10 rokov,” pokračuje odborníčka.  

Refinancovanie môže riešiť aj úplne iné problémy

Na refinancovanie úverov sa však môžu klienti pozerať aj z iného uhla. Nemusí ísť len o snahu získať nižší úrok a ušetriť. „Klienti napríklad potrebujú z úveru vyňať jednu zo založených nehnuteľností, prípadne sa ich príjmové pomery zmenili a chcú z úveru vyňať spoludlžníka. Niekedy ide aj o zámenu zabezpečenia úveru, najčastejšie z rodičovského domu na vlastný dostavaný dom. Ak im v týchto požiadavkách nevie vyjsť v ústrety pôvodná banka, môže sa to klientom podariť v inej banke. Čiže v týchto prípadoch pri refinancovaní nejde o výrazný efekt v úspore, ale podstatné je vyriešenie iného problému,” vysvetľuje Eva Šablová.

Najvyššia úspora pri zlúčení viacerých úverov 

Jednoznačná voľba ísť do refinancovania nastáva v prípade, ak klient potrebuje spojiť viac úverov a jeho prioritou je čo najnižšia splátka. Môže ísť o hypotéku, spotrebný úver, úver stavebnej sporiteľne, ale aj kreditnú kartu či leasing. „Vďaka konsolidácii, čiže zlúčeniu úverov do jednej hypotéky môžete tieto úvery nahradiť jediným úverom s výrazne nižšou splátkou a podstatne tak uvoľniť svoj rodinný rozpočet. V tomto prípade je dôležité, aby hodnota založenej nehnuteľnosti postačovala na pokrytie zostatkov všetkých úverov. Domácnosti častokrát vedia takýmto krokom ušetriť viac ako polovicu sumy, ktorú dovtedy museli vyčleniť na úverové splátky,” dodáva odborníčka na úvery z FinGO.sk. 

10 rád, ako ušetriť pri refinancovaní úverov

Radí Eva Šablová, riaditeľka pre úvery vo FinGO.sk:

1. Refinancovať môžete kedykoľvek

Refinancovať hypotéku alebo zlúčiť (čiže konsolidovať) viac úverov do jediného výhodnejšieho úveru môžete kedykoľvek. Cieľom môže byť zníženie celkového preplatenia vašich úverov, ale aj dosiahnutie nižšej mesačnej splátky, aby ste znížili tlak na váš rodinný rozpočet. Okrem finančnej úspory však týmto krokom môžete dosiahnuť aj dlhšiu fixáciu a teda nemennosť splátky, prípadne vyriešiť iný problém na úvere. 

2. Rozdiel v úroku môže byť 0,5 %, ale aj menej

Refinancovanie môže byť veľmi zaujímavé aj pri malom rozdiele medzi pôvodnou a novou úrokovou sadzbou. Štandardne je odporúčaný rozdiel okolo 0,50 % oproti pôvodnej úrokovej sadzbe. Ale ak vám nová banka preplatí poplatok za predčasné splatenie úveru, máte efekt úspory zaručený aj pri rozdiele pár desatín percenta v úroku. 

3. Najviac ušetríte, ak si zlúčite viac úverov do jedného

Najvýraznejší efekt má refinancovanie vtedy, ak novým úverom nahradíte viacero menej výhodných úverov či pôžičiek - hovorí sa tomu konsolidácia. Konsolidovať, teda zlúčiť dokopy môžete prakticky všetky úvery, ktoré máte evidované v úverovom registri. Čiže hypotéky, spotrebné úvery, kreditné karty, povolené prečerpanie, úvery stavebných sporiteľní, ale aj leasingy a v niektorých bankách aj úvery nebankových spoločností. 

4. Ideálne je, ak máte byt alebo dom na zabezpečenie úveru

Najlacnejšie sú práve úvery na bývanie, čiže aj refinancovanie sa najviac oplatí ak máte dom alebo byt, ktoré môžete využiť na zabezpečenie úveru. Zhruba do 80 % hodnoty vašej nehnuteľnosti môžete zlúčiť zostatky všetkých menej výhodných úverov, pôžičiek, kreditných kariet či povolených prečerpaní.  

5. Banky preverujú váš príjem len pri väčšom navýšení hypotéky

Pri refinancovaní úverov banky neskúmajú výšku vášho súčasného príjmu, iba si overia že ste zamestnaný, resp. podnikáte. Dôležité je, aby ste doteraz splácali úvery riadne a včas. Keby ste chceli požiadať o navýšenie hypotéky, vtedy si už banka váš príjem preverí, aby vedela, že vyšší úver dokážete splácať. Ak neviete zdokladovať výšku svojho príjmu, môžete si úver navýšiť maximálne o 5 %, resp. o 2 000 eur. Musíte však preukázať bezproblémové a kontinuálne splácanie vášho úveru dostatočne dlhú dobu.

6. Najvyšší býva poplatok za predčasné splatenie úveru

Berte ale do úvahy aj vstupné náklady, ktoré bývajú s refinancovaním spojené. Najvýraznejší poplatok býva za predčasné splatenie hypotéky, ak by ste ju vyplácali mimo výročia fixácie. Vtedy vám stará banka účtuje poplatok 1 % zo zostatku úveru. Aj pri refinancovaní spotrebného úveru a medziúveru zo stavebnej sporiteľne nad 10 000 eur treba rátať s poplatkami za predčasné splatenie vo výške 1 % zo zostatku úveru. 

7. Nezabudnite na znalecký posudok a poplatok na katastri

Počítajte aj s poplatkom za vklad záložných zmlúv na katastri (66 eur) alebo za nový znalecký posudok nehnuteľnosti, ak bude v novej banke potrebný (cca od 120 eur do 300 eur v závislosti od typu nehnuteľnosti). Niektorým bankám pri refinancovaní stačí aj pôvodný znalecký posudok z obdobia, keď ste vybavovali prvú hypotéku. Samozrejme, závisí to aj od toho, či je v posudku nehnuteľnosť ohodnotená na dostatočnú sumu vzhľadom k zostatku úveru, resp. viacerých úverov, ktoré refinancujete. 

8. Zohľadnite aj ďalšie náklady spojené s nižším úrokom

Pri refinancovaní zohľadnite aj dodatočné podmienky novej banky, ktoré môžu byť naviazané na získanie najnižšieho úroku. Obvykle ide o aktívne používanie účtu, poistenie úveru či nehnuteľnosti. Rovnako zvážte, či presunom hypotéky plánujete, resp. musíte meniť aj bežný účet. Lebo ak vám nová banka podmieni úrok využívaním účtu, môžu vám vzniknúť zbytočné náklady na vedenie dvoch účtov. 

9. V mnohých bankách sa dá vyjednať lepší úrok na hypotéke

Ešte predtým, ako sa rozhodnete refinancovať hypotéku, zvážte aj ponuku vašej banky, kde aktuálne úver splácate. Veľa bánk je pripravených vyjednávať o úrokovej sadzbe aj mimo výročia fixácie, aby neprišli o svojich klientov. Môžete tak ušetriť čas a získať adekvátne podmienky aj bez toho, aby ste museli meniť banku.

10. Porovnajte si ponuky viacerých bánk, na detailoch záleží

Ak máte úvery v rôznych bankách, oplatí sa najskôr požiadať o konsolidáciu v banke, kde aktívne využívate bežný účet. Nie je však pravidlom, že vám ponúkne najvýhodnejšie podmienky. Preto ak chcete poznať všetky dostupné možnosti, urobte si komplexný prieskum alebo oslovte finančného sprostredkovateľa, ktorý vám porovná ponuky bánk aj s ohľadom na dodatočné náklady pri refinancovaní, resp. konsolidácii úverov.

Dva príklady na konsolidáciu, čiže zlúčenie viacerých úverov

Klient spláca hypotéku so zostatkom 125 000 € s úrokom 1,69 % a spotrebný úver so zostatkom 23 000 € s úrokom 9,9 %. Hodnota jeho nehnuteľnosti je 186-tisíc eur. Poplatok za predčasné splatenie hypotéky mu preplatí banka, v ktorej bude úvery konsolidovať. Môže ísť aj o situáciu, že refinancuje hypotéku pri výročí svojej fixácie a vtedy poplatok za splatenie úveru zo zákona neplatí.

f_1_1021

Klient spláca hypotéku so zostatkom 103 000 €, medziúver stavebnej sporiteľne so zostatkom 19 000 € a spotrebný úver so zostatkom 2 500 €. Hodnota jeho nehnuteľnosti je 150 000 €. Poplatok za predčasné splatenie hypotéky mu preplatí banka, v ktorej bude úvery konsolidovať. Môže ísť aj o situáciu, že refinancuje hypotéku pri výročí svojej fixácie a vtedy poplatok za splatenie úveru zo zákona neplatí.

f_2_1021

Zdroj: FinGO.sk